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房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法-会计实务精选文档首发

会计实务优秀获奖文档首发! 房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法-会计实务 精选文档首发 一、不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分 摊等三个问题作如下分析说明 扣除项目不能够直接认定的,审核当期扣除项目分配标准和口径是否一 致,是否按照下列顺序合理分摊: 1.将取得土地使用权所支付的金额、 土地征用及拆迁补偿费按照实际占用 土地面积占土地总面积的比例,在可售与不可售的房地产之间进行分配。 2.将前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发 间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他 扣除项目,按照建筑面积占总建筑面积的比例,在可售与不可售的房地产 之间进行分配。 3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、 公共事业单位用于非营利性社 会公共事业的公共配套设施费,一般按照可售面积分摊各期、各项目应负 担的成本。 二、土地成本分摊,分配方法 (一)交易情况 某房地产开发公司在一块 10000 平方米的土地进行房地产开发, 其取得土 地使用权所支付的出让金为 1000 万元。该房地产公司在这块土地上建了 两幢楼,一幢为写字楼,占地面积(包括周围的道路及绿地等)4000 平方 米,建筑面积 15000 平方米;一幢为公寓,占地面积(包括周围的道路及 绿地等)6000 平方米,建筑面积 16000 平方米。公寓的公共配套设施当中 有游泳池占地面积 100 平方米、建筑面积的 500 平方米,开发商改变为对 会计实务优秀获奖文档首发! 外开放的经营性质的设施。公寓已出售 90%,写字楼尚未转让。 (二)按占地面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为: 按转让土地使用权的面积分摊,公寓应分摊的土地出让金的计算方法如 下: 公寓应分摊的土地出让金 600 万元=公寓占地面积 6000 平方米× (项目支付土地出让金总额 1000 万元÷项目总占地面积 10000 平 方米) 。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金: (1) 公寓不可售占地面积应负担的出让金。 公寓总占地面积 6000 平方米, 其中不可售面积的游泳也占地 100 平方米,应负担土地出让金计算方法如 下: 不可售面积应负担的土地出让金 1O 万元=不可售占地面积 100 平方米 ×(项目支付土地出让金总额 1000 万元÷项目总占地面积 10000 平方米) 。 (2)公寓可售面积应分摊的土地出让金。 公寓可售面积应分摊的土地出让金 590 万元=公寓应分摊的土地出让金 600 万元-不可售面积应负担的土地出让金 10 万元。 3.本次清算应负担的土地出让金: 本次清算应负担的土地出让金 531 万元=公寓可售面积应分摊的土地出 让金 590 万元×已出售比例 90%。 (三)按建筑面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为: 会计实务优秀获奖文档首发! (1)总建筑面积=写字楼建筑面积 15000 平方米+公寓建筑面积 16000 平 方米=31000 平方米 (2)公寓应分摊的土地出让金:516 万元=公寓建筑面积 16000 平方米 ×(出让金总额 1000 万元÷总建筑面积 31000 平方米) 。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金: (1)公寓不可售占地面积应负担的出让金 不可售面积应负担的土地出让金 16 万元=不可售建筑面积 500 平方米 ×(项目支付土地出让金总额 1000 万元÷项目总建筑面积 31000 平方米) 。 (2)公寓可售面积应分摊的土地出让金 公寓可售面积应分摊的土地出让金 500 万元=公寓应分摊的土地出让金 516 万元-不可售面积应负担的土地出让金 16 万元。 3.本次清算应负担的土地出让金: 本次清算应负担的土地出让金 450 万元=公寓可售面积应分摊的土地出 让金 500 万元×已出售比例 90%。 三、开发成本分摊、分配方法 (一)交易情况 某房地产开发公司开发一幢公寓, 开发成本为 3450 万元。 建筑面积 15000 平方米,可售面积 14600 平方米,不可售面积 400 平方米,其中公共配套 设施当中有游泳池建筑面积的 200 平方米,开发商改变为对外开放的经营 性质的设施。公寓已出售 90%。 (二)可售面积与不可售面积应分摊的开发成本 1.不可售面积应分摊的开发成本: 会计实务优秀获奖文档首发! 不可售面积应分摊的开发成本=改变用途的游泳池建筑面积×(项 目支付开 发成本总额÷项目总建筑面积) 不可售面积应分摊的开发成本 46 万元=200 平方米×(3450 万元 ÷15000 平方米) 。 2.可售面积应分摊的开发成本: 公寓可售面积应分摊的开发成本 3404 万元=公寓应分摊的开发成本 3450 万元-不可售面积应负担的开发成本 46 万元。 四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法 公共配套设备费的分摊,应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全部归 全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业,不可售建筑面积分摊的 成本为 0,可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全体业主 共有或部分用于非营利性社会公共事业,不可售建筑面积就应按比例分摊 配套设施费,可售建筑面积只负担部分配套设备费。 结语:会计学作为一门操作性较强的学科、每一笔会计业务处理和会计方 法的选择都离不开基本理论的指导。为此,要求我们首先要熟悉基本会计 准则,正确理解会计核算的一般原则,并在每一会计业务处理时遵循一般 原则的要求。会计学的学习,必须力求总结和应用相关技巧,使之更加便 于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性,通过分析实质,找出核 心要点。要深入钻研,过细咀嚼,独立思考,切忌囫囵吞枣,人云亦

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