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房地产开发流程


房地产开发流 程和程序

房地产开发程序
房地产开发的涵义 房地产开发模式 我国房地产开发程序 我国房地产企业主流产品开发流程图

房地产开发的涵义
土地

通过整合多种资 源为人们提供居 住空间并改变人 们生存物质环境 的一种活动。

城市基础、公 用 配套设施
房地产开发 需要整合的资源 品牌

建筑材料

资金

劳动力

专业人员 经验

房地产开发模式

香港模式: 以开发商为中心

美国模式: 市场化资本运作 聘请专业公司完成房地 产开发的各个环节—— 横向价值链 开发商持有并经营物业

客户预售融资、银行 按揭融资
由开发商一家完成 “买地、建造、卖房、 管理”——纵向价值链 开发商不持有物业

房地产开发模式
主要采用香港模式: 依赖房产销售收入和银行 提供资金 以销售为主的经营模式 以圈地、圈钱为主的盈利 模式
销售 物业管理

盖房子

取得土地

中国的房地产开发程序
?Step

1. 投资机会选择 与决策分析
?Step

?Step

2. 前期工作

4. 租售阶段

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3. 建设阶段

中国的房地产开发程序
?Step

1. 投资机会选择 与决策分析
?Step

?Step

2. 前期工作

4. 租售阶段

?Step

3. 建设阶段

投资机会选择与决策分析

投 资 机 会 选 择

机会 寻找 机会 筛选

资源 评估
财务 分析

投 资 决 策 分 析

投资机会选择与决策分析

意向地块的 确 定

投资机会选择与决策分析

成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据 了越来越大的比重,第一颗棋摆在哪里,怎么摆, 成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。

根据城市规划状况及经济发 展前景,选择意向发展地块

进行项目资源 评 估

投资机会选择与决策分析
在投资前,对项目的内外资源进 行评估是一项必不可少的工作。 对项目优势资源的利用可以提高 项目的竞争力;对项目劣势资源 的改造,可以最大限度地规避市 场风险,加速项目资金回收。项 目的资源评估可以分为经济层面、 城市发展层面、城市文化层面和 自身价值层面四大部分。其中, 经济层面又可以分为宏观经济层 面和中观经济层面。

进行项目资源 评 估

投资机会选择与决策分析
中观经济评估指标
商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标

宏观经济评估指标
国内生产总值 人均GDP 消费总额 固定资产投资 银行贷款年末余额 居民储蓄存款余额 人均可支配收入 恩格尔系数 房地产投资额及比例

自身价值评估指标 城市发展评估指标
地块地貌 地质条件 地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况

城市文化评估指标
城市的经济 交通地理优势 城市人文研究 城市综合竞争力 历史文脉的研究

总体规划要点 城市重点发展方向及其规划 项目区域和地段内的规划详细情况 规划变更因素

进行项目资源 评 估

投资机会选择与决策分析

利 润 最 大

整体性

纵深性

可持续性

前瞻性 风险最小

初步可行 性 研 究

投资机会选择与决策分析

分析投资机会 研究的结论, 初步判断项目 投资是否可行, 并决定下一步 具体研究工作。

可行性方 案 研 究

投资机会选择与决策分析

对拟投资的项目 进行全面的技术 经济研究,并针 对具体地块及市 场现状建议开发 投资模型,对建 设投资、成本费 用、现金流量等 进行精确控制。

投资决策流程
确定意向地块

成立项目研究小组

投资、策划人员

设计人员

财务人员

进行项目资源评估

经济层面评估

城市发展层面评估

城市文化层面评估

自身价值层面评估

制定研究计划 制定研究计划

初步可行性研究

静态经济 指标分析

动态经济 指标分析

动态资金 缺口分析

项目风险 分 析

可行性方案研究

用于银行贷款的 地块发展可行性方案

用于政府报建的 地块发展可行性方案

中国的房地产开发程序
?Step

1. 投资机会选择 与决策分析
?Step

?Step

2. 前期工作

4. 租售阶段

?Step

3. 建设阶段

前 期 主要 工 作
取得土地 使 用 权
办理房地产 开发企业资质 办理建设项目 选址意见书

办理建设用地 规划许可证

开发项目 立项登记

项目深度 市场调研

项目定位 策 划

项目产品 策 划

项目产品 设 计

建筑方案 审 批

办理建设工程 规划许可证

办 理 施工许可证

前 期 主要 工 作
取得土地 使 用 权
办理房地产 开发企业资质 办理建设项目 选址意见书

办理建设用地 规划许可证

开发项目 立项登记

项目深度 市场调研

项目定位 策 划

项目产品 策 划

项目产品 设 计

建筑方案 审 批

办理建设工程 规划许可证

办 理 施工许可证

企业取得土地的方式
行政命令式 资 本 市 场

土地二级开发

土 地 市 场

企业取得土地的方式
行政命令式 资 本 市 场

土地二级开发

土 地 市 场

企业取得土地的方式
行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据 2003年8月12号正式发布的国务院18号令,政府 有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。 也就是说,在各个城市中,仍有由政府决策的 开发项目,其中有相当一部分(比如危改项目、 工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中 的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进 行的,尤其是危改和基础设施建设中的建设用 地分配,基本上是控制在政府手里。

企业取得土地的方式
行政命令式 资 本 市 场

土地二级开发

土 地 市 场

企业取得土地的方式
资本市场中的拿地方式根据渠道不同,又可分为: ■投资参股:用资金入股或用土地入股,通过土地与 资金的互换共同组成项目开发公司,以解决有钱没地形式。 ■土地收购:直接收购获得土地,这种直接收购按国 家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契 税等税费。 ■收购有土地的公司:为了避免缴纳契税与营业税等, 一般都通过直接收购公司的股权,这种收购公司的形式现 阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费,不用缴纳 营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种 方式,比如万科收购浙江南都,香港路劲收购顺驰。

企业取得土地的方式
行政命令式 资 本 市 场

土地二级开发

土 地 市 场

企业取得土地的方式
土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公 开获得土地,这也是自2002年7月以来,获取土 地的主要方式。 从目前来看,不管是招标、拍卖或者挂牌, 拿地大概只有一个标准,那就是价格标准。通 常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标 准,而一般不过分限制参与者的资格和参与者 的其它相关条件。

办理国土使用证
受理单位:国土局地产处 受理时间:12个工作日 所需主要资料:用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件; 土地权属证明文件; 建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红 线图、总平面图; 建设项目批准或备案文件; 地籍调查表、届址点成果表、宗地图; 招标、拍卖、挂牌成交确认书; 土地出让金缴纳情况审核表; 契税完税凭证或缓交、免交契税材料。

取得《国土使用证 》
?以成都市建设工程为例 .

前 期 主要 工 作
取得土地 使 用 权
办理房地产 开发企业资质 办理建设项目 选址意见书

办理建设用地 规划许可证

开发项目 立项登记

项目深度 市场调研

项目定位 策 划

项目产品 策 划

项目产品 设 计

建筑方案 审 批

办理建设工程 规划许可证

办 理 施工许可证

办理房地产开发企业资质
受理单位:建委开发处 受理时间:20个工作日 所需主要资料:申请资质等级的报告; 填报软件生成上报软盘并打印《房地产开发企业资质申 报表》; 企业营业执照; 企业税务登记证; 验资报告; 开发项目资料:土地出让合同及付款凭证、国有土地使用 证; 外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程; 专业技术人员的职称证书。

取得《房地产开发企业资质》
?以成都市建设工程为例 .

前 期 主要 工 作
取得土地 使 用 权
办理房地产 开发企业资质 办理建设项目 选址意见书

办理建设用地 规划许可证

开发项目 立项登记

项目深度 市场调研

项目定位 策 划

项目产品 策 划

项目产品 设 计

建筑方案 审 批

办理建设工程 规划许可证

办 理 施工许可证

办理建设项目选址意见书
受理单位:规划局综合处 受理时间:15个工作日 所需主要资料:《建设项目选址意见书》申请表; 土地权属证明文件; 扩建项目需提供产权证复印件; 联建项目需提交联建协议; 1:500地形图六份,其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示 意图,并由供地单位或自有用地单位加盖公章。

取得《建设项目选址意见书 》
?以成都市建设工程为例 .

前 期 主要 工 作
取得土地 使 用 权
办理房地产 开发企业资质 办理建设项目 选址意见书

办理建设用地 规划许可证

开发项目 立项登记

项目深度 市场调研

项目定位 策 划

项目产品 策 划

项目产品 设 计

建筑方案 审 批

办理建设工程 规划许可证

办 理 施工许可证

办理建设用地规划许可证
受理单位:规划局综合处 受理时间:12个工作日 所需主要资料:《建设项目选址意见书》; 《建设用地规划许可证》申请表; 经测绘行政主管部门审核的1:500(或1:1000)实测现状矢量地 形图; 拨地红线成果图; 拨地红线备案通知书; 涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目, 应向各相关部门出具征求意见函; 工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目,应取得环 保等管理部门的意见。

取得《建设用地规划许可证 》
?以成都市建设工程为例 .

前 期 主要 工 作
取得土地 使 用 权
办理房地产 开发企业资质 办理建设项目 选址意见书

办理建设用地 规划许可证

开发项目 立项登记

项目深度 市场调研

项目定位 策 划

项目产品 策 划

项目产品 设 计

建筑方案 审 批

办理建设工程 规划许可证

办 理 施工许可证

开发项目立项登记
受理单位:发改委 受理时间:5个工作日 所需主要资料:项目申请报告; 营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的 资金信用证明; 投资意向书; 银行出具的融资意向书; 规划行政部门出具的项目用地意见书; 环境保护行政主管部门出具的审批意见。
审 批 项目建议书 (代可行性研究报告)

编 制 项目建议书

申 报 项目建议书

取得立项批复
?以成都市建设工程为例 .

前 期 主要 工 作
取得土地 使 用 权
办理房地产 开发企业资质 办理建设项目 选址意见书

办理建设用地 规划许可证

开发项目 立项登记

项目深度 市场调研

项目定位 策 划

项目产品 策 划

项目产品 设 计

建筑方案 审 批

办理建设工程 规划许可证

办 理 施工许可证

项目深度市场调查
在项目立项之后,需针对当地市场状况, 进行更深层次的市场调研,以达到规避市 场风险,寻求利润最大化的目标。深度市 场调查有两个层面,一是市场层面,二是 产品层面。市场层面需要调查项目所在区 域的市场状况,产品层面需要调查项目所 在区域的产品构成情况。具体而言,又有 四个环节的工作需要开展。

项目深度市场调查

研究宏观市场现状及其趋势 消费市场的研究和目标客户的定位

了解地块所在区域的市场状况 地块所在区域产品设计调查

前 期 主要 工 作
取得土地 使 用 权
办理房地产 开发企业资质 办理建设项目 选址意见书

办理建设用地 规划许可证

开发项目 立项登记

项目深度 市场调研

项目定位 策 划

项目产品 策 划

项目产品 设 计

建筑方案 审 批

办理建设工程 规划许可证

办 理 施工许可证

项目定位策划
在深度了解市场状况之后,在产品设计之前, 尚需要确定项目的定位。项目定位主要包括本 项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形 态定位、项目价格定位等。其采用的手段主要 是项目SWOT分析和项目竞争力分析。在这一 阶段,需根据项目资源的可利用程度,确保项 目的各项资源得到充分的利用。同时,在充分 了解市场的基础上,确定本项目的竞争力,研 判市场的空白点予以定位,确定项目概念草案。

前 期 主要 工 作
取得土地 使 用 权
办理房地产 开发企业资质 办理建设项目 选址意见书

办理建设用地 规划许可证

开发项目 立项登记

项目深度 市场调研

项目定位 策 划

项目产品 策 划

项目产品 设 计

建筑方案 审 批

办理建设工程 规划许可证

办 理 施工许可证

项目产品策划
在设计公司进行土地规划之前,开发商尚需要 根据策划部门(公司)的建议合理划分项目地块的 可利用程度,把项目差异化竞争优势转化到规 划设计工作中。在这一阶段,需要开发商策划 部门、策划公司、设计单位之间互相配合,最 后由策划部门(公司)出具项目概念设计任务书、 产品设计建议书,以此指导设计公司进行项目 的总体规划设计、方案设计,最终确定项目的 产品方案。

前 期 主要 工 作
取得土地 使 用 权
办理房地产 开发企业资质 办理建设项目 选址意见书

办理建设用地 规划许可证

开发项目 立项登记

项目深度 市场调研

项目定位 策 划

项目产品 策 划

项目产品 设 计

建筑方案 审 批

办理建设工程 规划许可证

办 理 施工许可证

项目产品设计
规划概念设计 概念设计

景观概念设计
规划时空环境分析 详细规划设计

建筑方案设计
方案设计 景观方案设计 建筑单体设计

初步设计

施工图设计

前 期 主要 工 作
取得土地 使 用 权
办理房地产 开发企业资质 办理建设项目 选址意见书

办理建设用地 规划许可证

开发项目 立项登记

项目深度 市场调研

项目定位 策 划

项目产品 策 划

项目产品 设 计

建筑方案 审 批

办理建设工程 规划许可证

办 理 施工许可证

建筑方案审批
受理单位:规划局 受理时间:8个工作日 所需主要资料:建筑方案总平面图(1:500或1000)四份; 建筑方案文本一套,含各单体建筑图、主要街道临街正立 面效果 图(须标明色彩及材质)、项目总体鸟瞰图; 光盘一张,含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图(含 建筑物底层外墙轮廓线)。

取得核发核定的建筑方案总平面图
?以成都市建设工程为例 .

前 期 主要 工 作
取得土地 使 用 权
办理房地产 开发企业资质 办理建设项目 选址意见书

办理建设用地 规划许可证

开发项目 立项登记

项目深度 市场调研

项目定位 策 划

项目产品 策 划

项目产品 设 计

建筑方案 审 批

办理建设工程 规划许可证

办 理 施工许可证

办理建设工程规划许可证
受理单位:规划局综合处 受理时间:10个工作日 事前需办理事项或所需主要资料:在成都市建委设计处、审图中心办理 施工图审查(人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划 等审核),17至22个工作日; 在成都市建委城建二处办理市政设施配套费核定单 ,3个工 作日; 在成都市文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单 ; 在成都市建委建管处缴纳报建费用; 在成都市勘察设计院办理正式坐标放线资料。

取得《建设工程规划许可证》正、副本 盖有规划管理技术专用章(骑缝章)的建施总平面图 要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书
?以成都市建设工程为例 .

前 期 主要 工 作
取得土地 使 用 权
办理房地产 开发企业资质 办理建设项目 选址意见书

办理建设用地 规划许可证

开发项目 立项登记

项目深度 市场调研

项目定位 策 划

项目产品 策 划

项目产品 设 计

建筑方案 审 批

办理建设工程 规划许可证

办 理 施工许可证

办理施工许可证
受理单位:建委建管处 受理时间:5个工作日 事前需办理事项或所需主要资料:建设单位填写的施工许可证申请 表;建设用地规划许可证、建设工程规划许可证; 开工条件 审查(表);中标通知书、施工合同及中标备案(表);施工图审 查备案通知书;建设单位、施工单位、监理单位三方会审合 格并盖章的施工组织设计原件;监理公司资质、营业执照和 派遣书,总监证(原件压证)、监理证;项目经理证(原件压证); 质监备案手续;安监备案手续;防雷手续;人防手续;文物 勘探手续;民工工资保证金;缴纳规费证明等。

取得《建设工程施工许可证》
?以成都市建设工程为例 .

前 期 其 它 工 作
施工现场的水、电、路通和场地平整; 市政设施接驳的谈判与协议; 安排短期和长期信贷; 建设工程项目地名报批; 工程项目设计招标办理 ; 设计方案评标会召开及设计单位中标办理 ; 勘察招投标与勘察单位的中标办理; 施工招标办理 、施工监理单位甄选; 开发项目保险事宜洽谈; 编制项目开发进度表,预估现金流; 检查所有的工程图纸 是否准备就绪等。
以上各项工作落实之后,即进入建设阶段

中国的房地产开发程序
?Step

1. 投资机会选择 与决策分析
?Step

?Step

2. 前期工作

4. 租售阶段

?Step

3. 建设阶段

建 设 阶 段

开工前期 准备工作

工程建设 招投标

开工手续 的办理

工程施工 及 竣工验收

建设工程所需的开工前期准备工作和工程建设的招投标与开工手续的办理在 开发前期已完成,本阶段只涉及开发项目建筑工程的施工工程和竣工验收。

工程建设施工

配套工程施工

规划、消防、防雷工程、人 防工程、环保、绿化、卫生 防疫、电梯、市政基础设施 等验收,办理工程质量书, 勘测院实测竣工图,房管局 实测建筑面积,城建档案馆 竣工资料进馆并出具意见书

办理建设工程竣工验收备案

中国的房地产开发程序
?Step

1. 投资机会选择 与决策分析
?Step

?Step

2. 前期工作

4. 租售阶段

?Step

3. 建设阶段

租售阶段
制定 办理《商品房 按揭贷款 委托中介 与购房者《住宅质量保证书》 项目营销 预(销)售 银行 签订 代理机构 和 策划 许可证》及 的确定 进行销售 买卖契约《住宅使用说明书》 销售项目备案

居住小区的 物业接管综 合验收

签署 产权初始登 楼宇交付 记及产权证 入住手续 物业管理 委托合同 办理

前期物业 管理单位 招投标及 经营资质审批

租售阶段
制定 办理《商品房 按揭贷款 委托中介 与购房者《住宅质量保证书》 项目营销 预(销)售 银行 签订 代理机构 和 策划 许可证》及 的确定 进行销售 买卖契约《住宅使用说明书》 销售项目备案

居住小区的 物业接管综 合验收

签署 产权初始登 楼宇交付 记及产权证 入住手续 物业管理 委托合同 办理

前期物业 管理单位 招投标及 经营资质审批

项目营销策划
针对营销工作的市场调查

目标客户深度定位

项目营销定位

项目整合营销策略

项目的入市时机及开盘销售排期

项目营销策划
项目价格体系的制定

项目的广告推广策略

项目的活动推广策略

项目的媒体运用策略

营销执行

项目营销策划
项目营销总体思路

整合营 销策略

销售节奏的控制

分阶段销售计划与策略

分阶段推广策略

项目营销策划
广告的跟进和监控

销售执行与工程进度配合

营 销 执 行

营销组织管理制定

销售队伍的组建与培训

开盘执行方案与准备

租售阶段
制定 办理《商品房 按揭贷款 委托中介 与购房者《住宅质量保证书》 项目营销 预(销)售 银行 签订 代理机构 和 策划 许可证》及 的确定 进行销售 买卖契约《住宅使用说明书》 销售项目备案

居住小区的 物业接管综 合验收

签署 产权初始登 楼宇交付 记及产权证 入住手续 物业管理 委托合同 办理

前期物业 管理单位 招投标及 经营资质审批

办理商品房预(销)售许可证
受理单位:房管局产权监理处 受理时间:3个工作日 所需主要资料:项目工程进度要求(多层主体完工;有地下室的电梯建筑,施 工进度达到±0.000,无地下室的电梯建筑,施工进度达到一层顶部) 法人授权委托书;地址、门牌号证明; 填写商品房预售登记申请表; 国有土地使用证、建设工程规划用地许可证、建设工程规划许可证 及盖骑缝章的规划总平面图、建设工程施工许可证(核原件交复印件); 开发企业的资质证书、营业执照(核原件交复印件); 商品房预售方案(应说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、 销售计划等内容); 预售面积测算资料。

取得《商品房预(销)售许可证》
?以成都市建设工程为例 .

租售阶段
制定 办理《商品房 按揭贷款 委托中介 与购房者《住宅质量保证书》 项目营销 预(销)售 银行 签订 代理机构 和 策划 许可证》及 的确定 进行销售 买卖契约《住宅使用说明书》 销售项目备案

居住小区的 物业接管综 合验收

签署 产权初始登 楼宇交付 记及产权证 入住手续 物业管理 委托合同 办理

前期物业 管理单位 招投标及 经营资质审批

办理产权初始登记(大产权)
受理单位:房管局产权监理处 受理时间:3个工作日 所需主要资料:产权初始登记申请表; 国土使用证(核原件,交复印件); 总平面图(原件); 建设工程规划许可证(原件); 竣工验收备案表(原件); 白蚁防治书(原件); 房屋维修基金(原件); 竣工验收合格证(原件); 测绘报告(原件);面积核定报告(产权测量办) ;预售许 可证(原件);物管方案核定证明

取得大产权
?以成都市建设工程为例 .

主流产品开发流程
项目资源评估 (初步市场调研) 地块时空环境调查

可行性研究 (立项分析) Yes 深度市场调研

No

住宅产品设计调查

消费市场研究及 目标客户定位

消费市场研究及 目标客户定位

规 划 特 征

景 观 特 征

立 面 处 理

户 型 特 征

细 部 处 理

SWOT分析及资源审核

项目竞争力分析

住宅产品初步调查结论

市场空白点研判

差异化竞争优势及核心竞争力定位

产品初步形态定位

住宅产品初步选择

同一板块优秀项目研究

超越项目

借鉴项目

原创开发概念定位

项目开发核心定位

开发主题 市场形象

生活蓝本 生活方式

社区文化 定 位

项目产品形态定位

概念草案

开发模型 方案对比

建筑类型 面积对比

产品理念 主力户型

项目价格定位

项目总体规划理念

地块价值 及用途

初期开发 策略

开发主题 导入

总体理念 策划

项目景观规划理念策划

概念设计任务书

概念设计

项目建筑规划理念策划

项目公建配套理念策划

项目产品建议

详细规划设计任务书

方案设计

项目营销策划

详规设计

建筑单体设计

营销专题市场报告

初步设计

项目整合营销策略

施工图设计

项目的入市时机及开盘销售排期

价格体系制定

监理公司介入

招投标

施工图预算

推广策略
广 告 公 司 介 入

确定 施工单位

营销执行

开工 吉日选择





组建工程管理组

销售道具及物料准备

视觉系统设计跟进

全 程 工 程 管 理

VI策划方案及跟进 广 告 公 司 介 入

营销组织管理

开盘销售策略





物 业 管 理 介 入





现场销售顾问 现场工程顾问

竣工验收

工程结算

项目结束


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